近期，樓市出現一個現象：提前還房貸。豆瓣小組“社畜買房共進會”有二十多萬成員，過去都在討論該不該買房、去哪里買、怎么融資，而最近討論最多的是要不要提前還房貸。4月份，住戶貸款減少605億元，同比少增4022億元，該項數據自2007年統計以來首次負增長。這反映，居民貸款買房的意愿下降，這不一定是已發生的形勢，但可能是未來的趨勢。

過去，風險規避型家庭，有的會選擇提前還房貸；換房時，也要提前把貸款還掉。但整個社會的大趨勢是，怎么才能借到更多、更便宜的錢來投資獲利。比如，我所了解的深圳居民，如果手上有一大筆錢，他們買房的策略并不是“多點兒首付、少點兒月供”，而是“少點兒首付，多買一套”。簡言之，能多貸款就多貸款。除了銀行的錢，還要高成本從其他渠道借錢。

一直以來有個理念是，長達數十年的房貸，是個人一生中極少有的、以低息向銀行借錢的機會，相當于借銀行的錢來投資。而且，房價上漲的收益非�？捎^，覆蓋銀行貸款利息綽綽有余。這是用別人的錢，實現自己的財富夢。另外，國家會頻繁地救助經濟，手段就是貨幣寬松，這會導致通脹，一百萬的房貸在幾十年后有可能大幅貶值，房貸的壓力只會越來越小。

但面向未來的語境下，這樣的思維邏輯可能不成立了。隨著房價告別快速上漲，經濟告別高速增長，整個社會投資收益率臺階式下行。近期，多家銀行下調存款利率，四大行4月末 3年定存利率由3.25%調至3.15%，3年期大額存單利率從3.25%調至3.15%。作為存款替代的貨幣基金收益率也逐步下行，7天余額寶年化收益率從年初的2%，逐步下探至當前的1.7%。

當房價上漲預期減弱，其他渠道的投資收益率在下降，一個直觀的理解就是，現金留在手上用于投資，產生的收益率可能無法達到5%左右的房貸利率水平。這時，房貸對你而言就是給銀行打工、給銀行搬磚。因此，“還了就是賺了”，提前還房貸，變相成了一種新的“理財方式”。特別是，當下的年輕人，很多都想減輕個人的資產負債率，推崇較為輕松的生活。

疫情沖擊，經濟轉型陣痛，居民收入承壓，照理是沒有余力提前償還房貸的。但因為消費下行得更快，使得居民儲蓄率持續處于高位。央行最新數據顯示，4月住戶存款減少7032億元，同比少減8677億元。截至4月末，住戶存款余額109.62萬億元，同比增速為12.19%，增速為去年5月以來新高(排除1月份特殊情況)，也為提前還貸創造了收入上的條件。

對于2017-2019年買房的群體來說，那時的房貸利率比較高，都要在4.9%的基準利率水平上上浮。2020年8月份，房貸基準利率向LPR轉軌時，這一批存量房貸的加點水平比較高。未來，即便5年期LPR繼續下降，依然改變不了他們要承受實際高利率的狀況。既然投資賺錢的難度越來越大，不如先減少負債，增加儲蓄，修復資產負債表，應對不確定的未來。

提前還房貸的群體，以“90后、00后”居多，他們注重當前的生活質量，對較遠的未來并無多大考慮。比如，持有房產對抗未來可能到來的通脹，這樣的理念開始弱化。他們更關心的是，當下這筆資金怎么樣才能最大化效用。他們手頭無多少積蓄，但多數能從上一輩那里獲得一筆資金，比如拆遷款、房產套現。對于減輕子女貸款壓力，父母往往有較強的支持意愿。

提前還房貸，盡管不是普遍現象(很多人連貸款買房的能力都沒有)，但它是個小趨勢，看起來不起眼，卻不能忽視。這是與過去拼命加杠桿完全不同的趨勢，與當下很多年輕人不愿結婚、不愿生育是一類問題，是面對不確定的自然而然的反應。這對認識當下樓市有很強的意義。表面看，樓市問題是預期不振、觀望濃厚，但內核是當下收入的制約和對未來的擔心。

特別是，作為需求主體的新市民，收入和預期與當下居高不下的房價之間的矛盾難以調和。問題是，政策并沒有修復居民的收入，全方位降低成本，而是繼續刺激，比如，三胎獎勵一個購房資格；“一人購房全家幫”，提公積金給直系親屬付首付；首付比例降至20%。本質上，還是靠杠桿和漲價預期刺激購買力。這樣做，無助于問題解決，還會加速類似提前還貸的收縮行為。